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【2021年】不動産投資で節税できる3つの税金と注意点

低金利や融資制限の緩和から、不動産投資に関心を寄せる人が増えています。

純粋な利益目的はもちろん、税金対策や相続対策として不動産を活用するケースも増えてきました。

この記事では、不動産投資と節税について解説していきます。

  • 不動産投資に興味のある方
  • 節税ニーズのある方
  • 富裕層や法人に営業している方

上記の方はぜひご参考ください。

不動産投資で節税できる3つの税金

不動産投資で節税できる3つの税金について確認していきましょう。

  • 所得税・住民税
  • 贈与税
  • 相続税

所得税・住民税を節税

ご存知の通り、所得税と住民税は所得金額が大きくなるほど税率が大きくなります。

所得税は、各所得の合計額に対して課税される「総合課税」と、個別の納税をする必要がある「分離課税」の2種類があります。

給与所得で不動産所得はどちらも「総合課税」に該当するため、不動産投資を行っているサラリーマンは、給料と家賃収入を合算して所得税を計算することになります(他に所得がない場合)

ここでポイントなのは、不動産投資では様々な費用を経費として計上できるので、上記の表にある「課税される所得金額」を圧縮することができ、所得税を軽減することができるのです。

〈不動産所得の経費例〉

  • 租税公課:固定資産税、都市計画税など
  • 損害保険料:火災保険、地震保険
  • 支払利息:住宅ローンの利息
  • 減価償却費:毎年計上
  • 通信費:インターネット料金、電話料金
  • 交通費:業者との打ち合わせや物件下見の交通費
  • 接待交際費:関係者との打ち合わせ支払った飲食費

また、不動産投資で赤字が発生した場合でも給与所得と損益通算できるため、実質的に給与所得の節税に繋がるのです。

贈与税を節税

不動産は贈与税対策としても活用されます。

贈与税は、他人から財産をもらった際に、その財産の受け取り手が支払う税金です。年間の基礎控除枠110万円を超える贈与に対して課税されます。

不動産の贈与税の計算には「相続税評価額」を使用しますが、相続税評価額によって算出される不動産の評価額は概ね時価より20~30%ほど低いため、節税になるのです。

相続税を節税

不動産を節税として活用するケースとして、相続税対策が最も多いです。

そもそも相続税とは、亡くなった人から財産を相続する場合に、その財産を受け取った相続人に課せられる税金です。

日本は諸外国に比べて相続税の税率が極めて高いので、対策の必要性も高いのです。

最低税率最高税率
日本10%55%
フランス5%45%
アメリカ18%40%
イギリス40%40%
ドイツ7%30%

相続税の計算方法は基本的に贈与税と同じです。現金5,000万円を相続する場合と、5,000万円分の不動産を購入し不動産を相続する場合を考えていみます。

単純計算ですが、現金の場合そのまま5,000万円が課税対象とされるのに対して、不動産で相続する場合は4,000万円まで評価額を圧縮することができます。

節税目的の不動産投資の注意点

不動産投資を節税目的で行う場合にも、様々な注意点が存在します。

後々トラブルにならないように、そして何よりお客様との信頼形成のためにも、注意点もしっかりお伝えするようにしましょう。

節税目的のみで物件を選ばない

確かに現金を相続するよりは、不動産に換えて相続した方が節税にはなります。

しかし、無闇にどんな物件でも投資していいわけでは決してありません。購入した不動産の評価額が節税できた金額より少なれば、結局は損したことになります。

不動産投資は家賃収入の獲得や資産形成を主目的として行うことが何より重要です。

不動産投資にかかる経費の解釈を広げない

にわかに信じがたいことですが、不動産営業パーソンの中には、日常生活での飲食費や交通費を経費にできるという営業文句で不動産投資を勧めている方もいます。

結論から言うと、脱税や不正計上として指摘されます。

もちろん不動産投資の勉強会や関係者との飲食費は経費として扱うことはできますが、友達との飲み会費用やデート費用まで経費として計上すると一発OUTです。注意してください。

まとめ

今回は不動産投資で節税できる税金の種類と注意点についてお伝えしました。

法人営業や富裕層営業では、不動産の話がよく出ると思います。税金への関心が強いお客様は多いので、ついつい節税面にフォーカスして不動産投資を勧めてしまいがちです。

お客様の信頼を得るためにも、今回お伝えした注意点や、他の資産との兼ね合いなどもしっかりお伝えすると良いでしょう。

不動産投資の理解の一助になれば幸いです。

業界初、現役IFAがキャリア・アドバイザーを務める転職サービス「IFA PASS」

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