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基礎知識

ローンを返済したら終わりではない 自宅の維持費

マンション価格は平成バブル時に近い水準

出典:国土交通省 令和2年度 住宅関連経済データ

グラフは国土交通省「令和2年度 住宅関連経済データ」より取得しました。

平成の後半以降、消費者物価の変化よりもマンション価格の上昇が目立っています。

近年のマンション価格は平成初期のバブル時に近い水準です。

マンション価格の変化を反映してか、個人向けの住宅ローン残高は過去10年程度増加し続けています。

低金利と住宅ローン減税も追い風なのでしょう。

出典:国土交通省 令和2年度 住宅関連経済データ

持つか持たないかは個々人の判断によりますが、近年は住宅ローン減税の制度と低金利を鑑みてフルローンで購入する人も少なくないと聞きます。

高額の住宅ローンも少なくないことでしょう。

無理のない返済計画を立てていらっしゃることを祈ります。

ローンを返済したら終わりではない

さて、住宅を購入し、ローン返済のめどが立ったら住宅購入の資金的な課題に関してはそれで終わりかというと実はそうではないという話をしたいと思います。

筆者は、過去に居住用の不動産を2回購入し、2回売却しています。

1回目は中古マンション、2回目は中古マンションを売却して新築マンションへの買い替えでした。

分譲マンションを購入すると毎月管理費と修繕積立金、人によっては駐車場利用料金、駐輪場利用料金を徴収されます。

筆者が約四半世紀前に首都圏で築5年程度の中古マンションを購入したとき、管理費と修繕積立金は合計で2万円強だったと記憶しています。

それでも決して安いとは思っていませんでしたが、購入後3年ぐらい経過したころ、管理組合から年1回の管理組合総会において修繕積立金の値上げという議案を審議するという案内が届きました。

分譲マンションは定期的(概ね12年~15年程度に1度)に大規模修繕を行い、その費用の原資は毎月徴収されている修繕積立金です。

しかしながら、大規模修繕の見積もりを取ったところ、費用が不足しそうだという見込みが立ったため、積立金を増やすことで不足分を補いたいという理由でした。

どの世帯もそれまでの月々の修繕積立金の4倍近い金額になるとの議案でした。

管理組合の総会は、委任状を提出して当日の総会を欠席する方が多いです。

そのせいかどうか、修繕積立金引き上げ議案は可決され、我が家が所有していた物件では徴収される金額が毎月1万円程度増えたように記憶しています。単純に年間12万円程度の出費増です。

修繕「積立金」は、払いっぱなし

それから2年ぐらい経過したころ、買い替えのためにその物件は売りました。

が、積み立てた修繕積立金は管理組合名義で、退去しても還付はありません。

これは筆者が所有していた物件に限らず、分譲マンションを所有していればどこも同じでしょう。「積立金」という名の出費だということです。

2件目の物件は新築で購入しましたが、5年程度でローンを全額返済できました。

1件目も同様でしたが、共働きを続けていたのと、当時は金利が2.5%程度と現在よりずっと高く、繰り上げ返済の効果は大きかったのです。

それでも「分譲マンション」ですから、ローンを払い終えても、管理費と修繕積立金の支払いは続きます。当時合計で毎月2万3000円程度だったでしょうか。駐車場を借りていた時期もあったので、ローン以外に毎月3万円程度は出費がありました。

2件目は、新築から11年半ぐらい経過したころ、現在住む首都圏外の自治体に転居することになったため、大規模修繕を迎える前に売却することになりました。

もちろん、修繕積立金は払いっぱなしです。

2軒トータルで約16年半ぐらい分譲マンションに住み続け、管理費、修繕積立金だけで500万円ぐらいは払ったと思います。

これら以外に、もちろん固定資産税を払っています。

物件によりますが、分譲マンションの場合、ローンを払い終えて物件が自分のものになったとしても、毎年50万円程度の費用が発生すると思っていた方がよいでしょう。

つまり、住宅を持つということは維持費が必要だということをご理解していただきたいのです。これは仮に戸建てなら不要かというとそうではなく、戸建てなら分譲マンションのように積み立てない代わりに、必要に応じて自分でお願いして修繕していただくことになるだけで、それなりに維持費は必要です。もちろん固定資産税は場所によってはマンションの区分所有より土地の面積が広い分だけ、高額になることがしばしばあります。

そして、これらの費用は住宅を保有し続けている限り必要です。

仮に無職になっても、年金生活に入っても、住宅を持っていれば必要だということです。

購入するときは、物件価格とローンの返済額を優先して考えがちですが、住宅購入は維持費も想定した資金計画をお勧めしたいと思います。物件価格が上昇している状況ですので猶更重要なことと認識していただきたいです。

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おせちーず

おせちーず

CFP、FP1級、日本証券アナリスト協会認定証券アナリスト

#セミリタイア #サイドFIRE な"ゆるワーカー"/CFP、FP1級、日本証券アナリスト協会認定証券アナリスト/TOEIC950/サッカーは雑食だけど川崎Fサポ/MBAホルダー/がんサバイバー/投資歴約31年/旅/某大学非常勤講師 #優待 #おせちーずファーム #花「おせちーず」は自宅のぬいぐるみたちの総称 | フォロワー7,700人(2021年11月時点)

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