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不動産投資

ワンルーム投資はなぜ節税対策になるの?リスクやおすすめの場合を解説

「ワンルームマンション投資は、節税になるといわれるがなぜ?」という疑問をお持ちの方もおられるのではないでしょうか。

ワンルームマンション投資は、自己資金が少なくても始められ、節税効果も得られる可能性もあります。

そこでこの記事では、ワンルームマンション投資が、節税になる理由とリスク・節税を目的として良い場合などについて解説します。

ワンルームマンション投資には4つの節税効果がある

ワンルームマンション投資で節税効果が期待できる税金には、次のようなものがあります。

所得税の節税

不動産投資では、必要経費を計上することや損益通算することで所得税を節税できる場合があります。

不動産投資で得た家賃収入から諸経費を差し引いた額が、所得税の課税対象となりますが、諸経費が大きければ税金を下げられます。

不動産投資で経費になるものとしては、賃貸管理料や修繕費・固定資産税・都市計画税・火災保険料・ローン金利・減価償却費などがあります。

さらに不動産投資で赤字が発生した場合には、給与所得などの所得と損益通算(相殺)し納めすぎた税金を還付してもらえます。

減価償却費

建物や設備の取得にかかった費用を、耐用年数に応じて配分し、毎年の経費として計上するもの。鉄筋コンクリート造マンションの場合の法定耐用年数は、47年と定められています。

住民税の節税

所得税は確定申告により税金を軽減しますが、住民税は所得金額を元に計算するので所得が減った場合には住民税も税額を減らすことができます。

贈与税の節税

生存中に資産を贈与する場合、現金によるよりも不動産で譲渡した方が節税になります。

現金の場合には譲渡金額そのものに贈与税が掛かりますが、不動産で贈与された場合には、固定資産税評価額や路線価で税金を納めます。

固定資産税評価額は、土地の場合は7~8割程度、建物は6割程度で評価されるので税金を軽減できることに。

さらに賃貸住宅であれば、所有者が自らのために使用する家屋よりも評価額は低くなります。

相続税の節税

相続税についても、土地や建物については購入価格で評価されるのではなく、贈与税同様に固定資産税評価額や路線価で評価されます。

また賃貸住宅としている場合には、さらに低く評価されます。特にワンルームマンションの場合は、ほとんどが小規模宅地の特例に該当するので課税額から50%が減額されます。

したがって相続対策として、ワンルームマンションを利用する価値は大きいといえるでしょう。

節税だけを目的にするとリスクが高くなる

ワンルームマンション投資は、節税対策として効果があるといえますが、節税ばかりに目が向くと思わぬ失敗をする恐れも…。

いつまでも減価償却できるわけではない

既に述べたように、減価償却費を経費として計上できる耐用年数は法令で定められています。

ワンルームマンションを取得した当初は、節税効果は期待できますが、法定耐用年数を過ぎれば節税効果は期待できなくなります。

したがってワンルームマンションの経営そのもので、収益が生まれる体質に作り上げておかねばなりません。

赤字により融資を受けられないことも

所得税の節税は、損益通算を行って不動産投資を赤字にします。

しかし例え表面上の赤字でも、マンション投資を拡大する場合には、支障となる恐れがあります。

不動産投資ローンや修繕費をローンで借りようとしても、赤字のため金融機関の審査に通らない場合も。

不動産は遺産相続に向いていない

不動産は、相続人が複数いる場合には分けることは難しいので、遺産相続には向いていません。

そのため相続税節税のためと言って、簡単な気持ちで不動産投資を始めると、相続人の間でトラブルになる場合もあります。

特にワンルームマンションは、面積が小さいので分け難く、あらかじめ相続人と相談して不動産投資を決めた方が良いでしょう。

ワンルームマンションを、節税目的としてよい場合

それではどんな場合に、ワンルームマンション投資を節税目的としてよいか説明しましょう。

所得が多い場合

900万円以上の所得がある人は、高い所得税率が適用されるので、節税効果はあるといえます。

課税所得が900万円超になると、所得税率は33%もの高率になります。その場合は価格の高いワンルームマンションを購入し不動産投資を行えば、損益通算することで節税効果は期待できます。

逆に所得金額が低い人、例えば195万円以下の人は税率が5%、195万円超330万円以下の場合は税率が10%なので、リスクに見合う効果は少ないといえるでしょう。

定年退職間近の場合

定年退職が間近な人のワンルームマンションの投資は、節税効果が高いためおすすめです。

退職する前にワンルームマンションを購入した場合、その年の赤字を給与所得と損益通算できるので節税につながります。

退職後には給与所得がなくなるので、「損益通算のメリットを受けられない」、また「金融機関からの融資も受けにくい」ことを考えると、退職前は不動産投資の絶好のチャンスと言えるでしょう。

特定期間だけ収入が増えた場合

ある年だけ一時的に年収が増えた人も、ワンルームマンション投資はおすすめできます。

年収が急増する年にワンルームマンションを購入すれば、購入時に掛かる諸費用を計上できます。多額の赤字となれば、損益通算し所得税と住民税を軽減できます。

これにより税金の急増を防ぎ、翌年以降は黒字になる可能性も高く、ワンルームマンションの経営は安定するでしょう。

まとめ

ワンルームマンション投資は、投資であることは間違いないので、さまざまなリスクが付きまといます。

したがって節税だけを目的にして安易に投資すると、失敗する恐れが高くなります。

ワンルームマンション投資をする場合には、あくまでも経営として成り立つよう綿密に収支計画を立て、節税はおまけ程度に考えるようにしましょう。

 ワンルームマンション投資で節税しようと思う方は、専門家に相談した方が間違いがありません。

エキスパートに相談すれば、信頼できるプロが親身になって適切なアドバイスをしてくれます。

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