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不動産投資

ワンルームマンション投資で成功するためには!メリットやデメリット・始め方を解説

ワンルームマンション投資は、あまり資金を用意しなくても始められるので、やってみたいと思う方も多いのではないでしょうか?

しかし、ワンルームマンション投資のメリットとデメリットを知って始めないと、思わぬ落とし穴に陥ることも。

そこでこの記事では、ワンルームマンション投資のメリットとデメリット、成功するためのポイントをお伝えします。

なぜワンルームマンション投資なのか

金融機関にお金を預けておいても、わずかな利息しか付かない低金利時代において、ワンルームマンション投資は、資産形成の方法として注目されています。

特にサラリーマンにとって、自己資金が少なくても副業として手軽に始められ、節税にもなるという点でも始めてみたい理由でしょう。

ワンルームマンション投資のメリット

ワンルームマンション投資をするメリットは、どのようなものがあるのでしょうか?

元手が少なくても投資が可能

健美家の収益物件四半期レポートによりますと、関東エリアでの一都三県の区分マンションの価格は次のようになっています。

このグラフを見てお分かりの通り、東京23区の区分マンションで2,100万円程度・一都三県平均では1,800万円程度・千葉では1,000万円程度で購入できることが分かります。

したがってワンルームマンションならば、1,000万円以下で購入できる物件も多数あり、元手があまりない人でも手軽に始められます。

生活が豊かになる

家賃収入で日々の生活を豊かにできますし、貯蓄も可能になるでしょう。近年は金融機関にお金を預けておいても、わずかな利息しか付きません。

しかしワンルームマンション投資に成功すれば、5~7%程度の利回りを得ることができます。

また本業にプラスして不労収入である家賃収入を、長期にわたって得られます。

節税の効果を期待できる

ワンルームマンションを購入すると、耐用年数に応じて減価償却費を経費として計上できます。

さらに、ローンの金利や火災保険料・修繕費・仲介手数料・管理費・固定資産税・司法書士への報酬なども、あわせて経費にできます。

それらの経費を計上した結果、赤字になった不動産所得と給与所得を損益通算(相殺)すれば、給与所得で納めた税金の一部が返還されます。

しかし建物の法定耐用年数は、鉄筋コンクリートマンションで47年と決まっており、その期間を過ぎると、減価償却できなくなるので節税の効果は薄れます。

生命保険代わりになる

金融機関から住宅投資ローンを借り入れる際には、通常団体信用生命保険(団信)に加入しなければなりません。

団信に加入すれば、ローン契約者が死亡したり高度障害者になった場合には、生命保険会社が残債をすべて肩代わりしてくれます。

遺された家族は残債の支払いを免れて、ワンルームマンションを手にすることができ、継続して家賃収入を得られます。

したがってワンルームマンション投資は、生命保険代わりになると言えるでしょう。

ワンルームマンション投資のデメリット

ワンルームマンション投資は、メリットだけでなくデメリットもあることを頭に入れておきましょう。

空室が発生すれば収入ゼロに

ワンルームマンションを1室しか所有しない場合には、100%満室か空室かのどちらかです。

したがって空室が発生した場合には家賃収入はゼロとなり、経費ばかり掛かることになります。

空室が長期間にわたる場合には、金融機関への支払いが滞り、せっかく手に入れたワンルームマンションを手放さざるを得ないということもあり得ます。

大きな所得は期待できない

ワンルームマンション投資では、修繕費・管理費・税金・火災保険料・原状回復費などさまざまな経費が発生します。

また中古マンションを購入した場合には、建物の躯体そのものが老朽化し、多大のリフォーム代金が掛かることもあります。

そのため物件選定を厳しく行わないと、家賃所得は期待できないどころか、赤字になってしまう場合もあるでしょう。

資産価値は毎年下落していく

マンションの資産価値は、老朽化することにより毎年下落していきます。

また周辺環境の悪化により、資産価値が下落する場合もあります。

そのような場合には物件の売却も難しくなるので、ワンルームマンション投資を始める際には、出口戦略も考えておかねばなりません。

優良物件を手に入れるのは難しい

常に満室であるような優良物件は、誰もが購入したいと思うので、手に入れるのは難しいといえるでしょう。

優良物件は、交通の便の良い人気のエリアに立地しています。

しかしそのような条件のマンションは売りに出ることは少なく、売りが出ても直ぐに購入者が現れてしまうで、なかなか手に入れ難いといえます。

ワンルームマンション投資で成功するためには

それではワンルームマンション投資で、成功するための秘訣について説明しましょう。

人気のエリアにある物件を購入する

ワンルームマンション投資に成功するためには、交通の便の良い人気のエリアに物件を購入することです。

人気のあるエリアでワンルームマンション投資を行えば、常に満室である可能性が高く、例え空室が発生してもすぐに埋まります。

しかし優良物件は、売りに出されることは少なく、売りに出ても直ぐに売れてしまいます。したがって、不動産会社とのコミュニケーションを強化し、売りが出るまでじっくり待つことも必要でしょう。

良い物件がないといって安易な物件選びをすると、失敗する可能性が高くなるので気を付けましょう。

収支計画を立てる

ワンルームマンション投資も経営であることには変わりないので、始める際にはきちんと収支計画を立てることが必要です。

ただ単に家賃収入がいくら入り、修繕費や税金・管理料などがいくらかかるというだけでは足りません。

不動産投資では、空室の発生は避けられません。空室や滞納による家賃の減収も考慮して計画を立てるようにしましょう。

信頼できる管理会社を探す

不動産投資をする際に物件選定と同じくらい重要なのは、信頼できる管理会社を見つけることです。

不動産管理会社は、不動産経営での良きパートナーでなければなりません。

不動産管理会社の仕事は、家賃の集金だけでなく、滞納の督促やクレーム処理・修繕・退去の立ち合い・原状回復工事の手配など多岐にわたります。

また空き家が出た場合には、積極的に広告や顧客の案内をして成約に結び付けてくれます。

したがって、良きパートナーである管理会社を見つけることは、不動産投資を行う上で重要です。

複数物件を購入する

一つのワンルームマンションだけに投資するのは、空室が出た場合には家賃収入がゼロになってしまうリスクがあります。

しかしワンルームマンションを複数購入すれば、1室が空室となっても、ほかの部屋の家賃収入でカバーできます。

したがってワンルームマンションを複数購入して、分散投資することを考えましょう。

まとめ

ワンルームマンション投資は、手軽にできるということだけで、きちんと収支計画を立てずに始めるのは大変危険です。

ワンルームマンション投資は、投資であることは間違いないので、失敗するリスクはあります。

したがってワンルームマンション投資のメリットデメリットをよく考えて、始めるようにしましょう。

ワンルームマンション投資で成功するためには、専門家に相談し失敗しないようにする必要があります。

エキスパートに相談すれば、信頼できるプロが親身になって適切なアドバイスをしてくれます。

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