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不動産投資

【不動産投資】一棟買いの完全ガイド!メリット・デメリット・手順を解説

資産運用の必要性が高まるなかで、投資効率の良さから不動産投資を始める方が増えています。

不動産投資には様々な種類がありますが、手元資金に比較的余裕のある方であれば、投資効率の良い一棟買いを考慮したことはあるでしょう。

そこでこの記事では、不動産投資の一棟買いのメリット・デメリット・手順をお伝えしていきます。

不動産投資における一棟買いとは

不動産投資における一棟買いとは、マンションやアパートのような区分所有物件を1室単位で購入するのではなく、一棟単位で購入する投資方法です。

不動産投資といえば1室単位で運用するワンルーム投資を想像される方が多いですが、一棟買いはサラリーマンや公務員でも十分アプローチ可能な投資方法なのです。

一棟買いのメリット

一棟買いのメリットは様々ありますが、主なメリットは次の通りです。

【一棟買いのメリット】

  • 高い利回りが期待できる
  • 相当額の家賃収入が見込める
  • 融資を引っ張りやすい
  • 賃貸運営の自由度が高い

高い利回りが期待できる

一棟買いのメリットは、やはり高い利回りが期待できる点です。

不動産情報サイトの「健美家」の「収益物件市場動向四半期レポート<2021年1月~3月期>」を確認すると分かるように、一棟投資では高い利回りが実現していることがわかります。

出所:健美家

もちろん物件によるので、一棟買いをすれば確実に高い利回りを享受できると断言することはできません。しかし、実績として高利回りを実現できているので、大きなリターンを希望する投資家に選ばれています。

相当額の家賃収入が見込める

相当額の家賃収入が見込める点も一棟買いのメリットと言えます。

当然ではありますが、ワンルームと一棟では投資金額が異なるため、同じ利回り3%でも家賃収入も異なります。

健美家」のデータを参考にして利回り3%と仮定すると、ワンルーム投資と一棟買いとでは家賃収入は次のように異なります。

ワンルーム:1,500万円×3%÷12=37,500円
一棟買い:6,000万円×3%÷12=150,000万円

また、今回の計算は利回りを同程度としましたが、一棟買いではより高い利回りが実現できることを考慮すると、より多くの家賃収入が見込めると言えます。

融資を引っ張りやすい

一棟買いでは土地も一緒に購入することになるので、融資を引っ張りやすい点もメリットです。

不動産投資ローンでは、銀行は借主の属性と”物件の資産価値”を評価します。貸し倒れにあっても物件を売却することである程度資金を回収できるからです。

建物は耐用年数が経過するほど資産価値が下落する一方で、土地は風化しないので資産価値はほとんど下落しません。上がる可能性すらあります。

そのため、不動産では建物より土地の方が評価されやすく、不動産評価における土地部分が多くを占める一棟買いでは、融資を引っ張りやすいのです。

賃貸運営の自由度が高い

一棟買いでは、オーナーとして物件を運営する自由度が高く、収益をある程度コントロールできる点も魅力です。

建物の修繕やセキュリティ強化、宅配機能の充実化を図ることで利回りを高めたり空室リスクを低下できたりします。

また、1部屋単位での売却も可能なので、まとまった資金が必要となった場合でも対応することができます。

一棟買いのデメリット

一棟買いのメリットを確認したところで、デメリットについて見ていきましょう。

【一棟買いのデメリット】

  • 購入費用が高い
  • 維持管理の手間と費用がかかる
  • 空室リスクを分散できない

購入費用が高い

一棟買いのデメリットとしては、購入費用が高くなってしまうことが挙げられます。

一棟アパートでは5,000万円、一棟マンションでは1億円が最低でも必要だと言われています。物件を選択する余裕を持つためには、1.5~2倍ほどの資金が必要でしょう。

とはいえ、一棟買いはワンルームより投資金額が大きいのは間違いないですが、融資を考慮すれば一般層でも十分アプローチ可能です。

維持管理の手間と費用がかかる

維持管理の手間と費用がかかる点も一棟買いのデメリットです。

一棟買いでは、定期的な修繕や機能向上のための改装が欠かせません。ランニングコストがかかるのです。

オーナー自身で行えばランニングコストを抑えられますが、本業もあるなかで物件のメンテナンスを行うのは大きな負担になります。

防水工事、設備点検、共有スペースの修理など、全てオーナー自身が行うのは非現実的と言わざるを得ません。

そのため、少し管理コストはかかっても管理会社に運営を委託する方が良いでしょう。もちろん、この点はオーナーの価値観によります。

※重要なのは、投資前にランニングコストを入念に確認しておくことです。予想される費用より多く見積もっても良いぐらいです。リスクを十分見積もった上で算出された収支を許容できれば、投資を実行しても良いでしょう。

空室リスクを分散できない

一棟買いのデメリットとして、空室リスクを分散できないことも挙げられます。

ワンルームであれば投資金額が小さいため、複数物件を購入しても地域を分散せることができます。都心と地方とで分けることで、市況の影響を受けにくくするの良いでしょう。

しかし一棟買いでは、部屋数こそ複数あれど建物自体は1件なので、空室リスクを分散できません。

考えにくいですが、都心に一棟買いした直後に地方回帰が急速に進んだ場合、保有物件の空室が多くなったり家賃を相当額下げないといけなかったりするでしょう。

まとまった運用資金がある方であれば、複数ワンルームによる分散投資と一棟買いの選択肢があるので、それぞれを十分吟味してから運用する必要があります。

一棟買いが向いている人

次に、一棟買いが向いている人についてお伝えします。

【一棟買いが向いている人の特徴】

  • 手元資金に余裕がある人
  • 融資を受けやすい人
  • 高い利回りを追求したい人

手元資金に余裕がある人

手元資金に余裕のある人は、一棟買いに向いています。

比較的多くの融資を利用できるとはいえ、頭金を考慮すると手元資金として500万円は必要です。

そのため、そもそも500~1,000万円ほどの手元資金がない方は一棟買いができないのです。

逆にいえば500万円以上資金がある方は一棟買いにも挑戦できるので、積極的に検討しても良いでしょう。

融資を受けやすい人

融資を受けやすい人も一棟買いに向いています。

一棟買いではどのくらい融資を活用できるかも勝負になります。そのため、より良い条件で融資を受けやすい属性の良い人にこそおすすめです。

一般的に不動産投資ローンでチェックされる項目は次の通りです。

  • 年収
  • 保有資産残高
  • 親の資産
  • 勤務先の信用力と勤続年数
  • 過去の滞納履歴

上記はあくまで一例ではありますが、概ね資金的な余裕、勤務先の安定性、過去の信用情報の3点が評価されると認識しておくと良いでしょう。

高い利回りを追求したい人

一棟買いは不動産投資形態のなかでも高い利回りを追求できるので、リターンを重視する方に向いています。

資産形成というより資産運用の性質を持つ投資形態であるため、毎月のキャッシュフロー改善を狙いたい方はにおすすめです。

一棟買いで失敗するケース

様々なメリットがある一棟買いですが、運用に失敗すると損失額が大きくなるため、あらかじめ失敗するケースをしっかり確認することも重要です。

【一棟買いで失敗するケース】

  • ランニングコストを入念に計算していない
  • 目先の利回りを重視すぎている
  • 節税目的のみで購入している

ランニングコストを入念に計算していない

一棟買いに限りませんが、不動産投資で失敗する代表的なケースとして、投資前にランニングコストを入念に計算していないことが挙げられます。

不動産投資におけるランニングコストの例は次の通りです。

  • 各種税金(所得税、住民税、固定資産税、都市計画税)
  • 管理委託手数料
  • 広告費、交通費
  • 損害保険料
  • リフォーム費、修繕費

不動産投資のランニングコストは結構な金額になるので、ここを見誤ると運用後に痛い目を見るでしょう。そのため、想定ランニングコストの1.5倍ぐらいを見積もっていいくらいだと思います。

目先の利回りを重視しすぎている

目先の利回りを重視しすぎているケースも失敗事例として目立ちます。

一棟買いの場合、利回りが10%を超えてくる物件も珍しくありません。それなりの金額を投資しているのですから、利回りを追求すべきなのは自然です。

しかし、重要なのはその利回りが今後も続く根拠があるかどうかです。人口動態やマクロ経済、近隣物件もしっかり分析した上で、その利回りが追求できそうかどうかをチェックしましょう。

目先の利回りに気を取られるあまり、運用後にキャッシュフローが悪化するなんてケースは珍しくありません。

節税目的のみで購入している

節税のみで一棟買いするケースも、失敗事例に該当します。

不動産投資自体節税効果が必ず発揮できるものではありません。運用の仕方と経費計上への積極性次第で確かに節税効果は発揮できますが、節税目的で赤字を喜んで許容する姿勢は、投資家としては適切ではないと言えます。

もちろん、戦略的に赤字を作ることの有効性は否定できませんが、採算度外視で節税のみを目的として一棟買いする姿勢では、不動産投資で黒字を目指すことは難しいと言わざるを得ません。

まとめ

今回は一棟買いのメリット・デメリットをお伝えしました。

一棟買いは比較的多くの資金が必要だったり維持管理の手間がかかったりと、不動産投資としての難易度は低くありません。

一方で、高い利回りや自由度を享受できるので、不動産投資を検討している方であれば一度は本格的に挑戦を考えても良いでしょう。

  • そもそも一棟買いが自分に合っているかどうか
  • 良い物件選びのポイント
  • 購入後の収支計画

信頼できるプロの意見を聞きながら、はじめてみるのも良いでしょう。

業界初、現役IFAがキャリア・アドバイザーを務める転職サービス「IFA PASS」

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