資産形成への関心が高まるなかで、不動産投資について興味を持つ人が増えています。
信用力を活用できたり保険機能があったりと様々なメリットがありますが、空室リスクや流動性の低さなどには注意が必要です。
この記事では、不動産投資のメリットと注意点についてお伝えしていきます。
不動産投資のメリット
はじめに不動産投資のメリットをお伝えします。様々なメリットがありますが、主なメリットは次の通りです。
【不動産投資のメリット】
- 家賃収入が期待できる
- ローンによるレバレッジ効果
- インフレリスクのヘッジになる
- 団体信用生命保険に加入できる
- 節税効果が実現できる
家賃収入が期待できる
不動産投資のメリットは、なんと言っても家賃収入を得られることでしょう。
物件によりますが、保守的に見ても利回り1%〜2%前後は期待できます。物件によっては10%を超える場合も少なくありません。
ただし、資産形成目的で新築物件に投資する場合は、家賃収入どころか初月から赤字になる場合もあります。
目先の収入を求めるかどうかの是非は各投資家の判断に依存しますが、ポイントは不動産投資を行えば必ず初月から家賃収入が入るわけではない点です。
ローンによるレバレッジ効果
不動産投資の最大のメリットと言っても過言ではないのが、ローンによるレバレッジ効果を発揮できる点です。
通常投資は自己資金で行います。株式投資やFXを行うためにお金を貸してくれる金融機関はありません。しかし、不動産投資は不動産投資ローンを利用することで、自己資金とは別枠で投資することができるのです。
銀行が株式投資には融資しないのに不動産投資には融資する理由は単純であり、不動産であれば担保として設定できるので、万が一債務不履行が生じても担保不動産を売却することで融資金を回収できるからです。価格の変動が激しい株式では担保として機能しません。
このように、ローンという他人資本を活用することで投資できるため、不動産投資は投資効率が良い運用手段として知られているのです。
| 不動産投資ローン | 住宅ローン | |
|---|---|---|
| 目的 | 物件を第三者の賃貸用の住居として提供し、家賃収入を得るため | 物件の購入者が自身の居住用として住むため |
| 金利水準 | 年利1.5%～4.5%程 | 年利0.3%～2.0%程 |
| 融資金額 | 個人の年収の10倍～20倍 | 個人の年収の5倍～8倍 |
| 名義 | 個人名義でも法人名義でも借入可能 | 個人名義でのみ借入可能 |
| 審査内容 | 個人の属性＋物件の収益性 | 主に個人の属性 |
| 返済原資 | 家賃収入 | 給与収入 |
インフレリスクのヘッジになる
不動産はインフレリスクに強い資産として知られています。
インフレリスクとは、物価上昇によって手持ちのお金の価値が低下することです。
お金を現預金だけで保有している場合、インフレリスクをもろにくらってしまいます。一方不動産を保有していると、物価上昇に伴って物件価格も上昇するため、インフレによる総資産へのダメージを軽減することができるのです。
高所得者や資産家でもない限りインフレリスクはあまり考慮されないのですが、不動産価格と物価は関連していることだけでも留意しておく必要はあるでしょう。
団体信用生命保険に加入できる
不動産投資ローンを活用する際、基本的に団体信用生命保険への加入が求められます。
団体信用生命保険とは、ローン返済中に死亡・高度障害認定などの万が一の事態が生じた場合、保険金によりローンの残債が返済される制度です。
つまり、あってはならないことですが、万が一の事態が生じたその瞬間にローン返済は免除され、資産として不動産だけが残るのです。
毎月家賃収入を得るもよし、売却してまとまったお金にするもよし。経済的に遺族の助けになることは間違いありません。
ただし、団体信用生命保険を目的として不動産投資を始めるのは些か問題である気もします。保険機能を期待するのであれば、変額保険等他に優れた商品があるからです。
あくまで不動産投資の副次的なメリットであると認識した方が良いでしょう。
節税効果が期待できる
節税を目的として不動産投資を始める方は少なくありません。
実際、不動産投資は確かに節税効果があります。節税できる税金は以下の通りです。
- 所得税・住民税
- 贈与税
- 相続税
所得税・住民税が節税できるのは、給与所得と損益通算できるからです。不動産投資で赤字が発生しても、毎月給料から差し引かれている税金から還付が受けられるというスキームですね。
また、贈与税と相続税に関しては、不動産評価額が現預金より圧縮されるので、納税金額を小さくできるというロジックです。
ただし、不動産投資による節税に関してはシビアになる必要があります。例えば、給与所得との合算で税金還付を受けられる場合がありますが、そもそも赤字前提の投資用物件には注意する必要があるでしょう。
また、資産形成目的で不動産投資を行う場合、毎月のキャッシュフロー改善やレバレッジ効果を期待するのは合理的ですが、贈与や相続を見据えるのはやや時期尚早である気もします。
もちろん人によって状況は千差万別ですから断言はできませんが、不動産投資の目的を何度も見つめ直すことで、目的に沿った物件を選定できるようになるでしょう。
不動産投資の注意点
次に、不動産投資の注意点について確認しましょう。
【不動産投資の注意点】
- 空室リスク
- 家賃低下のリスク
- 天災リスク
- 流動性が低い
- 管理の手間
空室リスク
不動産投資の代表的なリスクとして、空室リスクが挙げられます。
空室リスクとは、物件の貸し手がいない間に発生する機会損失です。家賃収入は入らないのにローンの返済だけが発生するため、収支がかなり悪化します。
不動産投資において最も対策したいといけないリスクと言えます。
家賃低下のリスク
家賃低下のリスクも不動産投資において考慮しないといけません。
家賃が低下するとそれだけ月々の収支が悪化することを意味するので、当初想定していた運用プランを下方修正する必要が生じます。
サブリース契約を結ぶことでオーナー側に一定水準の家賃を保証する場合もあります。スタート家賃の80~95%がサブリースの相場です。
ただし、サブリースで保証される家賃は通常2年〜5年で見直されるので、サブリースに全幅の信頼をおいて投資を始めることは控えましょう。
天災リスク
天災リスクも不動産投資の注意点です。
地震や津波によって住宅が破壊されると、ローンだけが残り収支が大きく悪化します。
火災保険に加入していてもカバーできる金額には限界がありますから、天災リスクを0にすることは難しいでしょう。
とはいえ、天災を懸念していたら投資なんてできないので、割り切るか、分散投資を行うなどしてリスクを軽減すると良いでしょう。
流動性が低い
流動性が低い点にも注意が必要です。
上場株式や投資信託とは異なり、不動産は現金化するまでに時間がかかる資産です。また、不動産市況によっては売却金額を下げないといけない場合もあります。
他の資産より出口戦略が策定しにくい点には注意が必要です。
管理の手間
管理の手間も不動産投資ならではのデメリットです。
月々の家賃から委託手数料を支払うことで、物件管理を管理会社に任せることができます。もちろん自分で管理を行うこともできますが、対応の手間と時間を要します。
まとめ
今回は不動産投資のメリットの注意点をお伝えしました。
不動産投資は金融商品にはないメリットがあるので、一度検討してみると良いでしょう。ただし、しっかり注意点を確認してからが原則です。
- 今の不動産マーケットはどんな状態なのか
- 自分にはどのような物件が適しているのか
- そもそも不動産投資が必要なのか
資産形成や不動産投資の専門家の意見を聞くことでスムーズに情報収集できるので、まずは一度専門家の意見を聞いてみると良いでしょう。
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