不動産を購入するときに利用できるローンは、不動産投資ローンと住宅ローンがありますが、「どこが違うのだろう」と思いませんか？この二つのローンは、借入目的や返済原資・融資金額などが大きく異なります。
そこでこの記事では、不動産投資ローンと住宅ローンの違いや注意点・共に利用したい場合どちらを優先するかなどについて解説します。
不動産におけるローン
なんとなく似ているような2つのローンですが、さまざまな点で違いがあります。両者の違いを知って、目的に合ったローンを利用しましょう。
不動産投資ローンとは
不動産投資ローンは、マンションやアパートなどの賃貸物件を購入するために利用するローンです。
不動産ビジネスを行うためのローンなので、本人の返済能力だけでなく、投資の対象となる物件の価値も含めて審査されます。
住宅ローンとは
住宅ローンは、自分が住むための住宅の購入や増改築などに利用するローンです。
賃貸物件やセカンドハウスを購入するためには利用できません。ほかのローンと比べると金利は低めですが、長期にわたる借入なので、確実に返済されることが求められます。したがって住宅ローン審査に通るためには、安定した収入があることが必要です。
不動産投資ローンと住宅ローンの違い
それでは2つのローンについて、どのような点に違いがあるか解説しましょう。
借入の目的
不動産投資ローンと住宅ローンは、共に不動産を購入する際に利用しますが、借入の目的が異なります。
不動産投資ローンは、アパートやマンションなどの賃貸物件を購入することを目的として組むローンです。
一方住宅ローンは、マイホームを購入したり増改築をするときに組むローンです。したがって賃貸物件を購入するために、住宅ローンを組むことはできません。
住宅ローンの方が低金利なので、不動産投資のために利用したいところですが、発覚した際には契約違反となります。
その場合金融機関から一括返済を求められることもありますので、不正行為はしてはなりません。ただし、賃貸併用住宅にすれば、住宅ローンを組める可能性があります。
賃貸併用住宅：自宅の一部を賃貸にする住宅で、自宅と賃貸物件を同時に取得でき、家賃収入を住宅ローンの返済に充てられます。
住宅ローンを利用するためには、下記の2つの要件を満たす必要があります。
- 床面積が50㎡以上あること
- 自宅部分が全体の50％以上あること
返済原資
不動産投資ローンと住宅ローンでは、ローン返済のための原資が異なります。
不動産投資ローンの場合の返済原資は、原則的に毎月入居者から得られる家賃収入です。したがって空き家が発生し家賃収入が減少したような場合には、自己資金から返済しなければなりません。
住宅ローンの返済原資は、働いて得た給与収入や事業収入であり、いわば本業の収入と言えるでしょう。
融資金額
不動産投資ローンと住宅ローンでは、借入できる金額も異なります。
不動産投資ローンの融資限度額は、個人の属性よりもむしろ物件の収益性で決まってきます。家賃収入が期待できる良好な物件であれば、年収の10～15倍程度の多額の資金を借入できる場合もあります。
一方住宅ローンの融資限度額は、個人の属性が問題になります。例えば安定した会社に勤めていて、高年収であれば年収の7倍程度まで借入可能です。ただし、個人自業主の場合には、収入が安定していないことが多いので、年収の5倍程度が上限でしょう。
適用金利水準
不動産投資ローンと住宅ローンでは、借入する際の適用金利が異なります。
不動産投資ローンの金利は、年利1.5～4.5％程度で、住宅ローンの金利より高くなります。その理由は、返済の原資となる家賃収入が、安定的に入ってくるとは限らないからです。
不動産投資では、空き家が発生することもあれば、家賃滞納が起きることもあります。このように不動産投資ローンは、貸し倒れリスクがあるので、金利は必然的に高くなります。なお安定した収益が見込める優良な物件に対する融資金利は、一般的に低くなります。
一方住宅ローンは年利0.5～2％程度で、不動産投資ローンと比べると金利は低くなります。個人の属性さえしっかりしていれば収入は安定し、また住宅には抵当権を設定するので、貸し倒れリスクが低いからです。
融資の審査
融資の審査は、不動産投資ローンと住宅ローンでは基準が異なります。
不動産投資ローンでは個人の属性だけでなく、返済の原資になる賃貸物件も審査の対象になります。家賃収入が安定的に得られるか、人気のエリアにあるか、築年数などが判断材料になります。さらにほかに不動産投資を行っている場合には、その物件からきちんと収益を挙げられているかも審査対象になります。
一方住宅ローンでは、個人の属性だけが審査の対象になります。即ち、年収や勤務先・勤続年数・貯蓄額・他社の借入状況・ブラックリストに入っていないかなどが審査の対象になります。
不動産投資ローンでは、収益源である物件も対象になるので、80歳でも融資を受けられる可能性があります。しかし住宅ローンでは、安定的に収入を得らえる年齢が限られますので、70歳を上限としている金融機関が多いです。
不動産投資ローンは住宅ローンに影響を与えるのか
不動産投資ローンと住宅ローンを利用する場合、どちらを先に利用したら良いのでしょうか。
一般的には不動産投資ローンの融資を先に受けて、しかる後に住宅ローンを借りる方が良いとされています。その理由は不動産投資ローンの審査は厳しいので、住宅ローンの残債があったり、住宅の担保評価が低い場合には、審査を通ることが難しくなるからです。
また賃貸物件を先に購入すれば、給与収入などに加えて家賃収入も合算して住宅ローンの審査をしてもらえる場合が多いです。
しかし賃貸物件に空き室が多かったり、予定した収益を得られていないような場合には、状況は変わってきます。本来給与収入だけで組めるはずの住宅ローンが利用できなくなったり、融資額が低くなることもあり得ます。
まとめ
この記事では不動産投資ローンと住宅ローンの違いについて解説しました。賃貸物件と自宅の両方を購入する計画のある人は、まず不動産投資ローンの融資を受けて賃貸物件を手に入れるべきです。住宅ローンは不動産投資ローンを借りた後に、融資を受けたほうが良いということを覚えておきましょう。
不動産投資ローンについての疑問点や不明の点があれば、当サイトの「エキスパート」にご相談ください。わからない点について専門家が懇切丁寧にご説明いたします。
コメント