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不動産投資

不動産投資のフルローンとは?メリット・デメリット・注意点

まとまった資金がなくても不動産投資を実施できる手段として、フルローンが知られています。

今回は、不動産投資のフルローンについて概要やメリット・デメリット・注意点などを解説します。

不動産投資のフルローンを検討している方はぜひ参考にしてみてください。

不動産投資でのフルローンとは?

不動産投資におけるフルローンとは、金融機関からの融資だけで不動産投資に必要な物件を購入する方法です。仲介手数料や税金などの諸費用は融資金額に含まれません。

過去に不動産投資に関する不正融資が行われた事例があり、金融庁が金融機関への監視を強化するようになりました。それにともない、フルローンで融資を組めるケースが減少傾向にあります。

その一方で、共同担保の提供や金利の上乗せによってフルローンで対応してくれる金融機関も存在します。

不動産投資でフルローンを活用するメリット

不動産投資でフルローンを活用するメリットを3つ解説していきます。

【フルローンのメリット】

  • 初期費用が不要になる
  • レバレッジ効果を高められる
  • 手元資金を残せる

メリット1:初期資金が不要になる

不動産投資では一般的に初期費用が発生します。投資金額の10%は初期費用として用意するのが一般的です。しかし、まとまった金額をすぐ用意できない方も少なくありません。

不動産投資でフルローンを組めば初期費用が必要ありません。資金に余裕がない方でも投資をスタートできるのです。

メリット2:レバレッジ効果を高められる

レバレッジ効果とは、小さい力で大きな力を生み出す効果です。レバレッジとは英語でLeverageとあらわされ、直訳すると「てこの原理」を意味します。

不動産投資では、同じ年利の投資でも、より少ない手元資金で運用すれば投資効率を高めることができます。つまり、ローンを活用すればするほど投資効率が高まるのです。

投資家の考え方によりますが、投資効率を低くしたい方はいないでしょうから、多くの不動産投資はローンを活用して投資効率を高めています。

メリット3:手元資金を残せる

フルローンを組めば、自己資金を減らさずに不動産投資を行えます。手元に資金を残しておければ、収益が期待できる物件が見つかったときにすぐに投資することができます。

そのほか、すでに購入している物件のリノベーションや広告に資金を回し、空き室のリスクに備えることも可能です。

不動産投資でフルローンを活用するデメリット

不動産投資でフルローンを活用するデメリットを4つ解説していきます。

【フルローンのデメリット】

  • 月々の返済金額が増える
  • 融資の審査が厳しくなる
  • 追加融資が困難になる
  • 金利上昇リスクが高まる

デメリット1:月々の返済金額が増える

フルローンでは、元金が多くなってしまうので利息も増えます。返済が完了していない状態でリフォームローンを組めば、さらに月々の返済金額が増えて生活が困窮してしまうリスクもあります。

デメリット2:融資の審査が厳しくなる

フルローンを組むときは手元に資金がないケースがほとんどです。したがって、不動産の収益からローンを返済することになります。

しかし、投資が必ずしもうまくいくとは限りません。したがって、ローンの返済が滞る可能性もあるため、融資の審査も厳しくなる傾向があります。

デメリット3:追加融資が困難になる

長期的に同じ物件に投資をしていく中で、建物の老朽化は避けられません。別の物件に買い替える判断もときには必要でしょう。

しかし、不動産投資に関する融資の審査が厳しくなっていることから、フルローンの返済が済んでいない状況で追加の融資を受けることは、当然困難になります。

デメリット4:金利上昇リスクが高まる

不動産投資におけるフルローンでは頭金を支払いません。自己資金を活用した場合と比べて、金利の影響を受けやすくなります。

金利が1%上昇しただけで、返済額が大幅に増えてしまい、経営状態が突然にして厳しくなるリスクが高いです。

不動産投資におけるフルローンの注意点

フルローンの注意点を2つ解説していきます。

【フルローンの注意点】

  • 利回りや金利の影響を考える
  • 収支計画をシミュレーションする

注意点1:利回りや金利の影響を考える

不動産投資のフルローンでは、利回りや金利の影響にも注意しなければなりません。不動産投資の利回りとは、物件取得費に対する1年間の家賃収入の割合です。

フルローンでは融資金額のみで運用しているため、金利の影響を受けやすく返済額が高くなってしまいます。

利回りまで低いと返済比率がさらに高まってしまい、家賃収入だけで返済をするのが困難になるリスクがあります。

注意点2:収支計画をシミュレーションする

フルローンで物件を購入した場合、残債によって物件売却価格が低くなることがあります。この状態では、自己資金がないと物件を売却して返済できません。

収益性の高い物件を見つけられず、予想した出口戦略の通りに返済できないケースも珍しくありません。

フルローンを組むときは、損失を被らないように出口戦略まで考えて収支計画をしっかりシミュレーションしましょう。

不動産投資のフルローンが向いている人

フルローンの特徴を踏まえて、フルローンが向いている人は次の通りです。

【フルローンが向いている人】

  • まとまった資金を用意できないけれど不動産投資を行いたい人
  • 投資でレバレッジ効果を高めたい人
  • 年収が高い人・社会的信用度のある職業に就いている人
  • 収益性の高い物件を見つける自信がある人

まとめ

不動産投資のフルローンには、初期資金が不要な点やレバレッジ効果が期待できるメリットなどがありました。メリットを知ってフルローンを検討してみたいと思えた方もいたのではないでしょうか。

ただし、フルローンは融資が受けづらいほか、金利上昇のリスクが高まるデメリットなどもありました。注意点をよく理解したうえでフルローンを検討するようにしましょう。

  • 自分はフルローンを活用した方が良いのかどうか
  • フルローンを活用しない場合の不動産投資の始め方とは
  • そもそも自分に不動産投資が向いているかどうか

フルローンで不動産投資を始める場合は、リスクも大きいことから信頼できる専門家に相談すると良いでしょう。

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