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不動産投資

ワンルーム投資の節税効果とは?税金の種類と仕組み

ワンルーム投資とは不動産投資の1つであり、値ごろ感のある1人暮らし用のワンルームマンションの一部屋を購入し、不動産賃貸経営を行いながら、家賃収入を得るものです。

今回は、ワンルーム投資で得られる副次的な節税効果と、ワンルーム投資がおすすめできる人・できない人について解説していきます。

ワンルーム投資の節税効果

ワンルーム投資をはじめとする不動産投資の目的は、マンション購入費用と家賃収入との差額を利益として得ることだと思われがちですが、実際には節税効果を目的としている方も少なくありません。

節税効果が得られる税金は次の通りです。

【節税できる税金の種類】

  • 所得税
  • 住民税
  • 相続税・贈与税
  • 減価償却による損益通算

所得税

ワンルーム投資によって発生した収入や支出は、株式やFXなどの投資で発生した利益や損失とは異なり、給与所得と同じ区分で課税されることになります。

つまり、もしワンルーム投資で赤字となってしまった場合には、赤字分を給与所得と相殺できるのです。

たとえば、ある年の給与所得が500万円だったサラリーマンの方が、ワンルーム投資で家賃収入を100万円得たものの、経費などの支出が200万円かかってしまった場合、ワンルーム投資だけで考えると年間100万円の赤字となります。

この100万円の赤字を、給与所得である500万円と相殺できるため、この年の所得金額については400万円だったとみなされることになります。

仮に税率が20%だとすれば、本来は給与所得である500万円に対して所得税を課税されていたところ、400万円に対してのみ所得税が課税されることとなり、その差額である100万円×20%=20万円の節税効果を得ることができるのです。

住民税

国に対して納める所得税とは異なり、住まいの自治体に納める住民税ですが、こちらも考え方は所得税と同じで、年間の所得金額の総額に対して課税されます。

税率はお住まいの地域によって異なりますが、たとえば都内の場合には10%ほどの住民税がかかりますから、100万円×10%=10万円の節税効果を得ることができます。

相続税・贈与税

所得税や住民税とは異なり、相続税や贈与税を節税する場合、ワンルーム投資のような不動産投資は節税に対して直接的な効果があります。

なぜなら、所有している不動産については、現金や株式などの資産のように額面そのままの金額が課税対象となるわけではなく、路線価格など、時価よりも安い評価額(8割程度)に対して課税されるためです。

さらに、所有している不動産について、自分が住むマイホームではなく、第三者へ賃貸している場合には、借地権割合や借家権割合、賃貸割合などによってさらに評価額が軽減されるため、二重の節税効果を得ることができます。

もっとも、相続税は基礎控除額が高額であるため、それなりの資産を所有していなければ、課税される可能性は低いといえます。

もちろん、生前贈与などは相続税対策として行われる場合がほとんどですから、そもそも相続税が課税されなければ贈与税対策の必要もありません。

減価償却

減価償却とは、長期にわたって使用する固定資産について、一度に経費計上するわけではなく複数年に渡って一定額の経費を計上していく仕組みです。購入した不動産についても減価償却が認められます。

ワンルーム投資のためにマンションなどの不動産をローンで購入した場合、ローンの返済元本は経費計上できません。

つまり、減価償却が認められなければ、購入した年度にだけマンション購入額が赤字として損益通算でき、翌年以降は給与所得に賃貸収入が上乗せされた金額に対して課税されることになってしまいます。

実際には差し引きできなかった経費については数年間の繰り越しが認められていますが、これではアンバランスです。そこで、購入した不動産については経年劣化の概念によって減価償却が認められており、毎年一定額を経費として計上できるようになっています。

そして、ローンの返済などが無い場合には、支払いが存在しないにも関わらず、毎年一定額が経費計上できることになります。結果として、減価償却が認められている期間中は毎年経費計上ができ、簡単に節税対策ができるというわけです。

※減価償却が認められるのは経年劣化という概念がある建物のみで、土地に関しては減価償却が認められません。

節税目的でのワンルーム投資がおすすめの人

次に、節税目的でのワンルーム投資がおすすめの人の特徴について見てきましょう。

【節税目的でのワンルーム投資がおすすめの人】

  • 納税額が高い人
  • 相続税が課税される可能性が高い人

納税額が高い人

所得税は、課税される所得金額によって段階的に税率が決められています。不動産投資による節税効果が高いといわれているのは、所得金額が900万円以上ある方です。

所得金額が330万円から695万円以下の区分については、基礎控除額が一律で約43万円に対して税率は20%ですが、900万円から1,800万円以下の区分については、基礎控除額が一律で約150万円に対して税率は33%です。

たとえば、所得金額が400万円であれば、基礎控除額の43万円を引いた357万円に対して20%の71万円が年間の所得税として課税されます。

一方で所得金額が1,800万円であった場合には、基礎控除額の150万円を引いた1,650万円に対して33%の544万円もの金額が年間の所得税として課税されるのです。

これだけ納税金額が多ければ、それだけ節税効果を期待することができます。

相続税が課税される可能性が高い人

相続税の基礎控除額は、3,000万円+(600万円×法廷相続人の数)と決められています。

つまり、少なくとも3,600万円以上の資産を保有していなければ、相続税は課税されないため、課税対象の金額を下げる目的であえて不動産を購入する必要はありません。

反対に3,600万円以上ある場合は、相続税の節税対策でワンルーム含めた不動産の保有を検討しても良いでしょう。

節税目的でのワンルーム投資がおすすめできない人

一方で、節税を目的としたワンルーム投資をあまりおすすめできないのは、前出とは逆の条件に該当する人です。

【節税目的でのワンルーム投資がおすすめできない人】

  • ワンルーム投資に労力をかけられない人
  • 資産額が多くない人

ワンルーム投資に労力をかけられない人

ワンルーム投資での節税効果を期待したとしても、赤字続きである場合は節税効果よりも赤字額のほうが上回ってしまう可能性があります。

つまり、節税の恩恵を受けながら、黒字経営を目指すためにはそれ相応の労力がかかります。

専門家などに資産運用を一任、もしくは相談している場合は安心できますが、自身で不動産賃貸経営の全てを行う場合、節税の恩恵を受けるための計算だけではなく、空き部屋リスクや災害リスク、返済額や管理費・修繕費の計算などを常に考えなければなりません。

定年後にじっくりと腰を据えて不動産賃貸経営を行う時間がある方などは別ですが、サラリーマンの方などが会社に勤めながら不動産投資を行う場合、これらの労力をかける覚悟が必要となります。

資産額が多くない

資産額が多くない人も節税目的でのワンルーム投資をおすすめできません。

資産額が多くない方は節税する余地が少ないですし、相続税・贈与税も気にする必要はあまりないでしょう。

むしろワンルーム投資に労力をかけるぐらいであれば、本業により力を注いで収入を上げ、そこから不動産投資を始めても遅くはないでしょう。


まとめ

今回は、ワンルーム投資の節税効果について解説しました。

ワンルーム投資を節税対策として行う場合には、特例などを含めた税制を網羅していなければ危険である上、本業とのバランスにも気を気を遣う必要があります。

ワンルーム投資を成功させるためにも、自身で全てを判断するのではなく、専門家にしっかりと相談をしながら慎重に検討すべきでしょう。

業界初、現役IFAがキャリア・アドバイザーを務める転職サービス「IFA PASS」

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