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不動産投資

不動産投資ローンを借り換えるメリット・デメリット・流れとは

歴史的低金利と言われる現在、「もっと金利の低い不動産投資ローンに借り換えられないか」と考える方は多いのではないでしょうか?

低金利の不動産投資ローンに借り換えができれば、毎月の返済額や総返済額を減らせる可能性があります。

そこでこの記事では、不動産投資ローンの借り換えのメリット・デメリット・借り換えの流れなどについて解説します。

不動産投資ローンの借り換えとは

不動産投資ローンの借り換えとは、今まで融資を受けていた金融機関の不動産投資ローンを一括返済し、新たにほかの金融機関とローンの組み直しを行うことをいいます。

新しく契約した金融機関からの借り入れが返済の原資で、金利の低い金融機関にローンを組み替えることにより、毎月の返済額や総返済額を減らすことが可能になります。

出所:SUUMO

不動産投資ローンの借り換えのメリット

不動産投資ローンの借り換えで得られるメリットについて説明します。

【不動産投資ローンの借り換えのメリット】

  • 収支の改善が期待できる
  • 相性の良い金融機関との取引ができる可能性がある
  • 金利タイプを見直すことができる
  • 保険の内容を見直すきっかけになる

収支の改善が期待できる

現在借り入れしている金融機関よりも、低金利の金融機関に借り換えができれば、月々の返済額を減らすことができます。

借り換えにより不動産投資の収支が改善すれば余剰資金が発生するので、再投資に回したり繰り上げ返済したりしてより収益率を高めることができるのです。

相性の良い金融機関と取引できる可能性がある

不動産投資ローンの借り換えをすることで、相性の良い金融機関と取引できる可能性が生まれます。

金融機関との取引は、借り入れしたらそれで終わりではなく、ローンを借り入れている間中継続します。

ローンの返済が滞ることがなければ信用力も高まり、不動産投資を拡大する際には有利な条件で取引できる可能性も生まれるでしょう。

金利タイプを見直すことができる

不動産投資ローンの借り換えの際には、新たに取引する金融機関との間で有利な金利タイプに変更できます。

金利のタイプには契約時に決めた金利が変わらない固定金利と、市場金利の変動にリンクして動く変動金利があります。どちらを選択したら有利かは、将来の金利がどう動くかを読むことにより決まります。

金利タイプは基本的に変更できませんので、借り換えは有利な金利タイプに変えられるチャンスと言えるでしょう。

保険の内容を見直すきっかけになる

不動産投資ローンの借り換えは、「団信」を見直せるチャンスでもあります。

団信の保険料は、基本的にはローン金利に含まれますので、借り入れ後に内容変更はできません。したがってローンの借り換えは、自分に合った内容の団信に加入する良い機会となります。

団信とは

「団体信用生命保険」のことで、ローンの借主に万が一のことが発生した場合、保険会社がローンの残債を肩代わりしてくれます。それだけでなく残された家族は、ローンのない賃貸物件を引き継ぎ、家賃収入を得られるメリットがあります。

不動産投資ローンの借り換えのデメリット

不動産投資ローンの借り換えはメリットばかりではありません。デメリットも考えて借り換えしましょう。

【不動産投資ローンの借り換えのデメリット】

  • 繰上げ返済手数料・諸費用が発生する
  • 適用金利が高くなる可能性がある

繰上げ返済手数料・諸費用が発生する

不動産投資ローンを解約して一括返済する場合、通常金融機関に手数料を支払わねばなりません。

ネット銀行では無料の場合もありますが、都市銀行では窓口で手続きをすると1~3万円程度の 繰上げ返済手数料が発生します。

また新たな金融機関とローン契約を結ぶ際には、現在の金融機関と契約した時と同様に下記のような諸費用を支払う必要があります。 

事務手数料・定額制は3万円程度
・定率性は借入金額の1~3%
ローン保証料・一括で払う場合は借入金額の2%程度
・金利に上乗せする場合は0.2~0.3%
印紙代1,000~5,000万円を借り入れる場合は2万円
登録免許税所有権保存登記の税率は4%
登記報酬料司法書士への報酬で10万円程度

返済手数料や諸費用の合計が、借り換えによる利子の削減額より多い場合には、借り換えをして損することになります。したがって事前にシミュレーションしてきちんと確認しましょう。

適用金利が高くなる可能性もある

借り換えによって必ず金利が安くなるとは限りません。

経済情勢の悪化や転職・物件価値の下落などにより借入金利が高くなることもあり得ます。したがって借り換えは、経済環境の変化や自分の属性の変化なども考えて決めるようにしましょう。 

不動産投資ローンの借り換えがおすすめできる人

次に、不動産投資ローンの借り換えがおすすめできる人をお伝えします。

  • 属性が良くなった方
  • 信頼できる担当者と出会えた方

属性が良くなった方

金融機関が融資する上で重視するのは、その人の属性です。

一部上場企業の正社員に採用されたとか、安定した収益が継続している自営業者は、属性が良くなったと判断できるでしょう。

また賃貸物件が常に満室であれば、金融機関からの信用力向上に繋がります。

属性とは

融資を申し込む人の経済的、社会的背景のこと。具体的には、個人の年収や預貯金・家族の有無・勤務先・勤続年数・雇用形態・借り入れの有無などを言います。

信頼できる担当者と出会えた方

金融機関の担当者と信頼関係を構築できた人は、借り換えをおすすめできます。

金融機関とは契約時だけの付き合いではなく、ローンの支払いが完了した時まで続きます。それだけでなく、信頼できる担当者との出会いは、今後不動産投資を拡大したいと考える人にとって重要なものです。

また物件のメンテナンス費用の融資を受ける場合も、信頼関係があればスムーズな借り入れができるでしょう。

不動産投資ローンの借り換えの流れ

不動産投資ローンの借り換えの流れは次のようになります。

【不動産投資ローンの借り換えの流れ】

  1. 現在のローンの条件と返済額を確認し借り換えを決める
  2. 借り換え先金融機関の仮審査
  3.  借り換え先金融機関の本審査
  4. 新たな借入先から融資を受け今まで利用してきた金融機関へ一括返済
  5. 今まで利用してきた金融機関の抵当権抹消登記
  6. 新たに利用する金融機関の抵当権の設定登記

不動産投資ローンの借り換えに必要な書類

不動産投資ローンの借り換えをする際には下記のような書類が必要ですが、金融機関によって多少異なります。

書類概要
売買契約書物件を購入した際に作成したもの
重要事項説明書土地や建物についての状況を記載した書類
登記簿謄本法務局で取得
レントロール家賃や空き室状況・利回りなどが把握できる書類
収入証明書個人の場合は源泉徴収票や確定申告書。法人の場合は決算書など
資産・借入情報預貯金通帳やローンの借入情報

まとめ

金利の低い不動産投資ローンに借り換えを行えば、月々の返済額や返済総額を減らせる可能性があります。

しかし、借り換えには返済手数料や諸費用が掛かること、今までの金融機関との関係が無になってしまうことを考慮しておかねばなりません。

借り換えのメリット・デメリットをよく考えて借り換えを行うようにしましょう。

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