区分マンションでは儲からないので、アパートやマンションの一棟買いをして不労所得を得たいと考える人も多いのではないでしょうか。
しかし一棟買いするには、いくら自己資金を用意しなければならないか気になりますよね。
そこでこの記事では一棟買いに必要な資金と収支計画のポイントなどについて解説します。
一棟買いに必要な金額
一棟買いと一口にいっても、アパートとマンションでは必用な金額が大きく異なります。どの程度の予算が必要か説明します。
売り出し中の一棟物件の最低金額
中古アパートでは、1,000万円以下で購入できるものもありますが、格安な物件では購入しても満室になる保障はありません。
また建物や設備の古くなった収益物件は、退去者が増えて空室が多くなる傾向があります。築年数の経ったアパートやマンションの購入価格は安いですが、修繕費やリフォーム費用が掛かります。
特に老朽化したアパートやマンションでは給排水管など見えない部分が劣化し、修繕に相当の費用が掛かる場合があるので、よく調べて購入しなければなりません。
健美家レポートによる平均価格
健美家の2021年度収益物件市場動向年間レポートによりますと、一棟アパート買いの平均価格は6,700万円、一棟マンションの場合は1億5,742万円となっています。
また築年別に見た2021年度の一棟アパートとマンションの価格は、下記のようになっています。
〈一棟アパートの購入価格〉
| 築10年未満 | 9,677万円 |
| 築10年〜 | 7,368万円 |
| 築20年〜 | 4,920万円 |
〈一棟アパートの購入価格〉
| 築10年未満 | 26,564万円 |
| 築10年〜 | 18,707万円 |
| 築20年〜 | 13,884万円 |
自己資金に必要な金額
アパートやマンションを購入するときに、全額自己資金で賄える人は少ないでしょう。不動産投資ローンを利用する場合には、頭金を20～30％程度入れて融資を受けるのが一般的です。
しかし頭金を入れないで、諸費用だけを自己資金で賄うフルローンと諸費用まで借り入れるオーバーローンがあります。
参考までに、不動産に投資に必要な初期費用としては、次のようなものが挙げられます。
| 費用項目 | 目安 |
|---|---|
| 頭金 | 購入費の20～30％ |
| 不動産取得税 | 固定資産税評価額×税率（3％） |
| 印紙税 | ・1,000万円を超え5,000万円以下…1万円 ・5,000万円を超え1億円以下…3万円 ・1億円を超え5億円以下…6万円 |
| 登記費用 | 30~50万円程度 |
| ローン手数料 | 借入額の1~3% |
| 火災保険料 | 50万円程度 |
| 不動産仲介会社の仲介手数料 | 売買価格×税率（3%）+6万円+消費税 |
一棟買いの収支計画のポイント
一棟買いを成功させるには、家賃収入をいくら予定し、月々に掛かる費用がどのぐらいあるかきちんと収支計画を立てなければなりません。
ランニングコストを綿密に計算する
不動産投資は初期費用だけでなく、さまざまなランニングコストが掛かるので、綿密に計算し収支計画を立てる必要があります。
主なコストには次のようなものがあります
固定資産税と都市計画税
毎年1月1日の不動産所有者に対して掛けられる税金です。
固定資産税は、固定資産税評価額の1.4％が標準税率で、自治体によって異なることもあります。
都市計画税は、市街化区域内に土地および建物を所有している人に対して課税される地方税で、税率は0.3％です。
修繕費
屋根や外壁・共用部分が破損した場合、その都度修繕しなければなりません。
エアコンや給湯器・ガス・水道などの設備が故障したような場合にも、費用を負担する必要があります。また退去者が出た場合には、次の入居者のために、部屋を原状回復しなければなりません。
このように修繕費は必要なコストであり、建物の築年数によっても異なりますが、家賃収入の6～7％程度見ておく必要があります。
賃貸管理費
賃貸管理の業務には、入居者募集から始まり、契約締結・集金・督促・クレーム対応・清掃・退去立ち合いなどさまざまな業務があります。
マンションやアパートの一棟をすべて管理するためには、管理を不動産管理会社に委託する必要があり、家賃収入の5％程度の費用を見ておく必要があります。
広告費
入居者の募集を不動産管理会社に依頼するときに支払う経費で、家賃の1ヵ月分程度を賃貸契約締結時に支払います。
慎重な計画を立てる
不動産投資は比較的リスクの少ない投資ですが、投資であることは間違いありません。
したがって最悪の場合を考えて計画を立てる必要があります。
確実に家賃収入を見込める物件を購入する
既に述べた通り一棟買いをするには、通常金融機関から多額の融資を受けなければなりません。
さらに維持管理をするための費用も多額に上ります。金融機関への返済の原資となるのが家賃収入なので、空室が生じる可能性の低い良好な物件を選定する必要があります。
災害を想定する
近年風水害や地震などの災害が多発し、災害を被った場合には一瞬にして財産を失ってしまいます。
したがって収益物件を購入する際には、ハザードマップを見て災害リスクの少ないエリアの物件を購入するようにしましょう。また万が一のことを考えて、火災保険や地震保険に加入しておくことも重要です。
出口戦略を考えておく
一棟物件を売却する場合には、高額になるのでなかなか買い手がつかない場合もあります。また老朽化した物件の場合には、空室が生じる可能性が高いので、買い手は敬遠しがちです。
したがって物件を購入する際に、将来いつ売却するかリノベーションするかなど出口戦略を考えておく必要があります。
まとめ
賃貸物件の一棟買いをするには多額の資金が必要ですが、資金のあまりない人でもフルローンやオーバーローンを利用すれば購入できる可能性があります。
しかし不動産投資をするためには初期費用だけでなく、ランニングコストも把握しておかねばなりません。
一棟買いをするときには、家賃収入とコスト・リスクをよく考え、緻密な収支計画を立てるようにしましょう。
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