自己資金は少ないが、ワンルームマンションに投資をして少しでもお金を増やしたいと思う人は多いのではないでしょうか。
銀行にお金を預けておいても、わずかな利子しかつかない低金利時代、資産を少しでも増やしたいとは誰でも考えることです。
しかし「ワンルーム投資はやめておけ」と言われますが、なぜでしょうか。
そこでこの記事では、ワンルームマンション投資失敗の理由や、失敗事例・成功の秘訣について解説します。
ワンルーム投資とは
ワンルーム投資とはマンションの一室を購入し、入居者に貸し出し月々家賃収入を得ることをいいます。
また価格が安くなった時に購入し、高くなったら売却すれば売買差益を得ることも可能です。
投資する部屋のタイプは、通常1Rや1K・1DK・1LDKなどで、少ない資金でも投資できるので人気があります。
ワンルーム投資はやめとけと言われる理由
ワンルーム投資は、よくやめたほうがいいと言われますが、なぜでしょうか。
利回りが低い（赤字の場合も）
ワンルーム投資をやめたほうが良い理由の一つは、利回りが低いことです。
ワンルームマンションは1部屋しかないので、満室か空室かどちらかです。空室が続けば家賃収入はゼロとなり、ローン支払いだけでなく経費も掛かるので利回りは低下します。
空室を埋めようと家賃を下げると、家賃収入が少なくなるので、利回りが低いといことに止まらず赤字に落ち込む恐れもあります。
想定していない支出が発生する
ワンルーム投資に限りませんが、不動産投資では設備などの故障により思わぬ支出が発生する場合があります。
特に古くなったマンションの場合には、多大の修繕費が掛かることもあります。
また空室が頻繁に出る場合にはその都度、原状回復の修繕費が掛かることになります。
良い業者・物件選びが困難
不動産投資で重要なのは第一に優良物件を購入すること、第二に信頼できる不動産管理会社を選ぶことにつきます。
優良な物件の条件は、交通の便利の良い人気のエリアに立地することが重要ですが、そのようなマンションが売りに出されることはなかなかありません。
またワンルームマンションは、不動産管理会社にとってはあまり儲からない物件なので、熱心に対応してくれる良い業者を見つけることは難しいと言えるでしょう。
ワンルーム投資の失敗事例
それではワンルーム投資ではどのような失敗があるかでしょうか、事例を挙げて説明しましょう。
サブリース契約を妄信していた
サブリース契約を妄信したため、5年後に家賃値下げが行われ利益が出亡くなった事例。
サブリース契約は、不動産会社が物件を借り上げ、入居者の有無にかかわらず家賃を保証してくれる制度です。一定期間は、家賃保証されますが、その後は定期的に家賃の見直しが行われます。
家賃が値下げになった場合には、利益が出なくなり物件を売却せざるを得ないことも起こり得ます。
また礼金や更新料などについても、不動産管理会社に入る契約もあるので、注意しなければなりません。
節税効果を過大評価していた
不動産投資は節税効果があるからと始めたが、実感できたのは1年目だけだったという事例。
不動産投資をすると、所得税や住民税から経費を減額できます。不動産投資を始めた初年度は物件の購入費が掛かるので、多額の金額を経費計上できますが、2年目以降の節税効果は少なくなります。
また建物や設備は減価償却費を計上できますが、数十年わたって償却していくので、1年当たりの効果は期待していたほどではないでしょう。
ランニングコストの見積もりが甘かった
不動産投資を計画する上で、ランニングコストの見積もりが甘く収益が非常に少なくなってしまった事例。
不動産投資には、固定資産税や所得税などの税金や管理費・修繕費・火災保険料などさまざまな経費が掛かります。
あらかじめきちんと収支計画を立てないと、収益を圧迫する大きな要因になります。
ワンルーム投資で成功するためには
それではワンルーム投資で成功するためにはどうしたらよいのでしょうか。
デメリットとコストをしっかり確認する
ワンルーム投資は、既に述べた通り、利回りが低い・想定していない支出が発生する・良い業者や物件選びが難しいなどのデメリットがあります。
また税金や管理費・修繕費・火災保険料などの諸経費が掛かります。
したがってデメリットとコストを確認し、収支計画をきちんと立てないと収益を得ることは難しいでしょう。
表面利回りを信じない
利回りは、表面利回りではなく実質利回りで計算しましょう。
表面利回りは、年間の家賃収入を物件の購入価格で割ったもので、コストは加味されいません。したがって表面利回りでは、利益が出るように算出されがちです。
数式で表すと下記のようになります。
表面利回り：年間の家賃収入÷物件購入価格×100
一方実質利回りは、経費を加味して算出します。数式で表すと下記のようになります。
実質利回り：（年間家賃収入－年間諸経費)÷(物件購入価格+購入時経費)×100
したがって実質利回りは、不動産投資に合致した計算方法と言えるでしょう。
投資エリアを入念に分析する
不動産投資をどのエリアで始めるかは、成否が決まる重要な要因です。
例えば交通の便の良い人気のエリアであれば、あまり空室を心配する必要はないでしょう。
しかし逆にあまり人気のないエリアでは、いくら立派な建物を建て家賃を安くしても入居者は現れにくいと言えるでしょう。
信頼できるプロを選ぶ
不動産投資では、物件の選定と同じくらい重要なのは信頼できる不動産管理会社を選ぶということです。
不動産管理会社の仕事は、入居者の案内から始まって契約・集金・督促・清掃・クレーム処理・退去の立ち合い・原状回復など多岐にわたります。
信頼できる不動産管理会社を選ぶことができれば、任せられるので余分な神経を使うことなく、本業に専念できることでしょう。
まとめ
ワンルーム投資は、自己資金が少なくても始められます。しかし空室が発生すると家賃収入はゼロになるので、利益を生むことはできません。
ワンルームマンションを選ぶポイントは、空室が出てもすぐに埋まるような良い物件を探すこと、信頼できる不動産管理会社を選ぶ2点に尽きるでしょう。
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