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不動産投資

不動産投資の利回りの考え方!ワンルームと一棟の平均利回り

不動産投資の利回りは、一般的な利回りとは考え方が異なります。

この記事では、不動産投資の利回りの考え方について解説しています。

最新のワンルームや一棟アパートの平均利回りについても紹介していますので、不動産投資に興味がある方は参考にしてみてください。

不動産投資の利回りの考え方

利回りとは、投資した金額に対して一年間でどれくらいの利益を得られるのか、パーセントの割合で示した数値です。中でも不動産投資の利回りの考え方には以下の二種類があり、事前に理解する必要があります。

表面利回りとは

表面利回りとは、投資物件の年間家賃収入を物件価格で割った指標です。

現在の空室状況を反映していることから、物件を購入した直後の大まかな収益性を計れます。

例えば、物件価格3,000万円で家賃10万円のワンルームマンションを購入した場合の表面利回りは、次のようになります。

表面利回り(%)=(年間家賃収入÷物件価格)×100=(120万円÷3,000万円)×100=4.0%

表面利回りが計算できました。

ただし、表面利回りは、不動産投資を行う上で必要な管理費や税金などの経費を含んでいないため、注意が必要です。

実施利回りとは

実質利回りとは、投資物件の各種管理費や税金などを考慮することで、表面利回りにコストを反映させた利回りです。

ランニングコストを含めることによって、投資物件のより正確な収益力を判断するための指標になります。

例えば、物件価格3,000万円で家賃10万円のワンルームマンションを購入し、年間のコストとして固定資産税と火災保険料、各種管理費など合わせて15万円かかった場合の実質利回りは、次のようになります。

実質利回り(%)={(年間家賃収入−年間コスト)÷(税込物件価格+購入時コスト)}×100={(120万円−15万円)÷3,000万円}×100=3.5%

実質利回りが計算できました。

実質利回りを計算することで、投資物件が持つ本来の収益力を把握できるようになるのです。

表面利回りと実質利回りを使い分けるポイント

表面利回りと実質利回りを使い分けることで、投資物件の収益性を正しく判断できます。

表面利回りは物件価格に対して、どれくらい効率的に家賃収入を得られるか把握できるため、投資物件の対象となる候補を絞り込む際の目安となります。

一方、実質利回りは投資物件の購入時にかかるトータルの費用に対して、どれくらい効率的に現金を得られるか把握できます。物件購入後のコストを反映しているため、投資物件の本来の価値を計る際の目安となります。

投資物件を選定する際の指標として利用しましょう。

ワンルームマンションの平均利回り

ワンルームマンションの平均利回りについて見ていきましょう。最新の平均表面利回りと平均実質利回りは、以下の通りです。

最新の平均表面利回り

東京都におけるワンルームマンションの平均表面利回りは、次のようになっています。

なお、算出対象となる条件は、最寄駅から徒歩10分以内で築年数5年未満、平均占有面積25〜30平米の物件です。

投資対象地域平均表面利回り
品川区、目黒区、大田区、港区4.2%
中央区、墨田区、江東区、江戸川区、台東区4.4%
出典:44回不動産投資家調査(2021年4月)

また、同じ条件で政令指定都市の平均表面利回りは、次のようになっています。

投資対象地域平均表面利回り
札幌5.5%
仙台5.5%
さいたま5.1%
千葉5.1%
横浜4.8%
名古屋5.0%
京都5.2%
大阪4.8%
神戸5.1%
広島5.7%
福岡5.0%
出典:44回不動産投資家調査(2021年4月)

東京都で4%前半、政令指定都市で5%前半が平均表面利回りの目安となるでしょう。

最新の平均実質利回り

東京都におけるワンルームマンションの平均実質利回りは、次のようになっています。

なお、算出対象となる条件は平均表面利回りと同じく、最寄駅から10分いないで築年数5年未満、平均占有面積が25〜30平米の物件です。

投資対象地域平均表面利回り
品川区、目黒区、大田区、港区3.8%
中央区、墨田区、江東区、江戸川区、台東区4.0%
出典:44回不動産投資家調査(2021年4月)

東京都で4%前後がワンルームマンションの平均実質利回りになるでしょう。

目指すべき利回り

ワンルームマンションの投資で目指すべき利回りは、概ね新築物件で5%程度、中古物件で8%程度が目安となります。

しかしながら、購入後にかかるコストを想定すると、一般的な利回りよりも、さらに1〜2%程度高い物件を選ぶことが理想とされています 。

一棟アパートの平均利回り

一棟アパートは土地と建物を丸ごと購入する物件であることから、一般的にワンルームマンションよりも利回りが高くなる傾向にあります。

最新の平均表面利回り

2021年10月分の市場動向では、一棟アパートの平均表面利回りは、全国平均で8.59%です。

また、2021年1月〜6月の上半期に登録された政令指定都市別の一棟アパートの利回りは、以下の通りです。

投資対象地域平均表面利回り
札幌10.36%
仙台9.45%
さいたま8.74%
千葉8.79%
横浜8.24%
名古屋7.36%
京都9.42%
大阪9.07%
神戸10.27%
広島6.70%
福岡7.36%
出典:2021年上半期政令指定都市住宅系収益不動産

全国で8%前後が、一棟アパートの平均表面利回りになるでしょう。

最新の平均実質利回り

一棟アパートに限定した平均実質利回りの統計データはありません。

しかしながら、平均実質利回りは家賃収入から必要経費を差し引いているため、平均表面利回りよりも数値が下がります。

一棟アパートは投資物件によって必要経費が大きく変わりますが、理想的には5%以上が一つの目安となるでしょう。

目指すべき利回り

​​一棟アパートの投資で目指すべき利回りは、新築物件で8%程度、中古物件で10%程度になるでしょう。

ただし、一棟アパートは部屋を複数所有することから、空室リスクを考慮する必要があります。

投資物件を選ぶ際には、実質利回りをきちんと計算してから不動産投資を行いましょう。

利回りだけで投資物件を評価して良いのか

利回りは投資物件を評価するときの一つの指標程度にとどめましょう。なぜなら、投資物件の価値を判断するためには、利回りを含めて様々な要素に注目する必要があるからです。

例えば、空室になると次の入居者が埋まらない物件では、家賃収入が得られないため、利回りが高くても利益が上がりません。

利回りが相場よりも高く設定されている場合には、入居者が継続して入るのか、一時的な管理費や修繕費がかからないか、さらに調査する必要があるでしょう。

まとめ

不動産投資の利回りには、表面利回りと実質利回りの二種類があり、それぞれの指標における計算方法が異なります。

投資物件の価値を判断する時には、利回りを参考指標の一つにとどめましょう。

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