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不動産投資

なぜワンルーム投資は詐欺と言われているのか?メリットとおすすめの人

ワンルーム投資は、自己資金が少なくても始められるので、検討している人も多いのではないでしょうか?

しかし中には、詐欺まがいの巧みな話術により契約を強引に推し進める業者もいます。

そこでこの記事では、ワンルーム投資が詐欺と言われる理由やワンルーム投資のメリット・おすすめしたい人などについて解説します。

ワンルーム投資が詐欺と言われる理由4選

ワンルーム投資が詐欺と言われる理由を4つ紹介しましょう。

過度な節税効果を謳う勧誘が蔓延している

不動産投資を行うと節税効果があると言われますが、すべての収益物件に当てはまるわけではありません。

不動産投資による節税は、減価償却費を計上して不動産投資を赤字にし、給与所得と損益通算(利益と損失を相殺すること)することで所得税と住民税を少なくします。

したがって所得が多い人(1,200万円以上が目安)かつ多額の減価償却費を計上できる物件であることが、節税効果を高められるポイントになります。

条件に合致しない場合でも、節税効果があるとして勧誘する業者もいるので気を付けなければなりません。

減価償却費とは

建物や設備の取得にかかった費用をその年に計上せず、耐用年数に応じて配分し、費用計上すること

不動産投資ローンが誤解されている

不動産業者が、頭金なしでも不動産投資ローンを組めると執拗に勧めることがあります。

しかし自己資金を保有していないと、空室や家賃滞納が発生した場合には、金融機関への返済が滞ってしまうこともあるでしょう。

最悪の場合には金融機関への返済ができず、せっかく購入したワンルームマンションを手放さざるを得なくなることもあり得ます。

したがって不動産投資ローンを利用する際には、自己資金をある程度保有しなければなりません。

ランニングコストが甘く見積もられている

不動産投資をする際には、不動産管理料や固定資産税・都市計画税・火災保険料・原状回復費・修繕費などのランニングコストが掛かります。

ランニングコストをあらかじめきちんと掴んで予算化しておかないと、例えば設備が故障したような場合には、修繕できない事態になってしまいます。

新築ワンルームの場合は業者の利益が大きく乗っている

新築ワンルームマンションの販売価格には、業者の利益が大きく乗っている場合があるので気をつけなければなりません。

例えば2,000万円のワンルームマンションだと、不動産会社の仕入れ値が1,400万円程度で、600万円程度が利益となります。

そのうち営業マンは、歩合として100万円程度受け取る場合もあります。

多額の歩合を得るために、営業マンは巧みな話術と執拗な態度で物件を勧めるケースも少なくありません。

ワンルーム投資のメリット

それではワンルーム投資のメリットにはどのようなものがあるか説明しましょう。

少ない元手で始められる

ワンルームマンションの最も大きなメリットは、自己資金をあまり用意しなくても始められることです。

物件のあるエリアによりますが、新築では2,000万円~~3,000万円で、中古ならば1,000万円以下で投資できる物件もあります。

また頭金を用意しなくても、個人の年収や勤務先などの属性や優良な物件であれば、場合によっては全額借入で購入するフルローンが利用できることも…。

分散投資ができる

異なるエリアにワンルームマンションをいくつも所有すれば、分散効果を得られます。

一棟投資ではエリアの環境変化により、多数の空室が生じ経営が成り立たなくなるケースもあります。

しかし分散投資を行えば、一つの地域の経営環境が悪化したり、災害が起きて家賃収入がなくなっても、ほかのエリアの物件でカバーできます。

したがってワンルームマンションの分散投資は、リスクヘッジの観点から有効な投資スタイルと言えるでしょう。

一定の節税効果は期待できる

不動産投資は、減価償却費や諸費用を経費として計上できるので、給与所得などと相殺(損益通算と言います)して節税できます。

しかし、減価償却費には法定耐用年数が決められており、耐用年数を過ぎた場合は経費として計上できなくなるので、注意しなければなりません。

物件によっては収益性の高い運用が実現できる

ワンルーム投資は、物件によっても異なりますが、収益性の高い運用が期待できます。

東証一部の株式銘柄の利回り(一株当たりの年間配当金を株価で割ったもの)は、2%前後です。しかしワンルーム投資の表面利回り(年間家賃収入を投資額で割ったもの)は、通常4~5%以上あり高いパフォーマンスが期待できます。

ただし表面利回りには諸経費を計算に入れてないので、過信してはいけません。

団体信用生命保険に加入できる

不動産投資ローン契約をする場合には、通常団信(団体信用生命保険)に加入するのが条件となります。

団信は、ローン契約者が死亡したり高度障害者になった場合には、保険会社が借入金の肩代わりをしてくれます

それ以降はローンの支払いを免除され、ワンルームマンションは遺された家族のものとなります。したがって不動産投資は、生命保険の代わりになると言えるでしょう。

ワンルーム投資がおすすめな人

次にどのような人がワンルーム投資に適しているのでしょうか。 

少ない資金で運用したい人

不動産投資ローンは頭金を用意しなくても、契約者の属性や物件が優良であれば、融資を受けられる可能性があります。

また不動産投資ローンは、住宅ローンと異なり年収の10~15倍程度まで借入が可能です。

したがってワンルーム投資は、自己資金があまりなくても始められるといってよいでしょう。

複数物件を所有したい人

ワンルームマンションを複数持てば、当然投資効果は大きくなり収益は増えます。

一室だけでは、小遣い程度でしかない家賃収入も、5室持てば老後の大きな蓄えになることでしょう。

またすでに述べた通り、異なったエリアに物件を持てば、リスクを分散できるので安心して投資ができます。

資産形成を行たい人

ワンルーム投資は、初期費用を抑えながら資産形成を行いたいと思う人にはおすすめの投資方法と言えます。

すぐに収益を出すことはできませんが、徐々に物件を増やしていけば、着実に安定的に収益を上げられる可能性があります。

まとめ:ワンルーム投資を始めたい場合は

この記事では、ワンルーム投資が詐欺と言われる理由、およびワンルーム投資のメリット・おすすめしたい人について解説しました。

ワンルーム投資は少ない自己資金でも始められるので、取り組みやすいですが、気を付けないと詐欺まがいの勧誘に合うこともあるので注意しましょう。

ワンルーム投資で成功するためには、信頼できる専門家に相談すると良いでしょう。

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