中古ワンルームマンション投資のメリット・リスク・成功するためのポイントとは？

中古ワンルームマンションの価格は一般的に安いので、「投資しやすいのではないか？」と考える人は多いのではないでしょうか？

しかし投資しやすいからといって安易な気持ちで購入すると、とんだ落とし穴に陥ることに！

そこでこの記事では、中古マンションを購入するメリットとリスク・成功の秘訣についてお伝えします。

中古ワンルームマンション投資のメリット

中古マンションは、価格の安さだけではなくさまざまなメリットがあります。

割安に購入できる

都内の中古ワンルームマンションは1,000万円~1,500万円、築年数やエリアによっては1,000万円以下で購入できます。一方新築ワンルームマンションの価格は、2,000万円~3,000万円程度です。

したがって中古マンションは、新築と比べるとサラリーマンでも割安に購入できるといえ るでしょう。

利回りが良い

中古マンションの価格は新築と比べると価格が安いので、利回りも通常良くなります。 都内の新築ワンルームマンションの実質利回りは3%程度ですが、中古マンションは4~5%程度 と割安です。

節税ができる

中古マンションに投資すると、所得税と住民税・相続税などの節税が期待できます。

生命保険代わりになる

不動産投資ローンを組む際には、原則として団体信用生命保険(団信)に加入しなければなりません。

これによりローン契約者が亡くなった場合や高度障害者になったときには、生命保険会社がロー ンの肩代わりをしてくれます。

また遺された家族は、ローンの残債から免れ、ワンルームマンショ ンから家賃収入を得ることができます。

分散投資でリスクを低減できる

ワンルームマンションを、異なったエリアに複数所有すれば、リスクを低減できます。

ワンルームマンションは一室しかないので、家賃収入は満額かゼロかです。

しかし複数の物件を 所有すれば、例え一室に空が発生しても、ほかのエリアにあるワンルームマンションの家賃収入でカバーできます。

中古ワンルームマンション投資のリスク

中古ワンルームマンションの購入は、メリットだけではくリスクもあることを頭に入れておきましょう。

思わぬ修繕費が掛かる場合がある

新築マンションの場合には、売主は引き渡しの日から10年間は瑕疵担保責任を負うので買主 は、無償修繕や損害賠償を請求できます。

しかし中古マンションの場合には、建物や設備の不具合が発生した場合には、修繕費は購入者が負担しなければなりません。特に築年数がたつマンションの場合には、思わぬ修繕費が掛か ることも。

空室が埋まらない場合がある

人気のエリアに優良な物件を見つけられれば良いですが、そうでない場合には空室が発生した 場合埋まらない恐れがあります。

空室が埋まらないと家賃収入を得られませんので、金融機関への返済ができなくなり、最悪の場合にはせっかく手に入れたマンションを手放さざるを得ないこともあり得ます。

売りたくても売れないことも

中古マンションは老朽化すると、商品価値が低下し空室が目立つようになります。

そのようなマンションは、リノベーションするか売却するかの選択になりますが、老朽化したマンションは売ろうと思ってもなかなか売れるものではありません。

例え買い手が現れても、想定して いた価格ではまず売れないということを頭に入れておきましょう。

中古ワンルームマンションで成功するためには

ここまで中古ワンルームマンションを購入するメリットとリスクについて解説してきましたが、成功するにはどうしたらよいのでしょうか。

いくつかポイントをお伝えします。

収支計画をきちんと立てる

中古ワンルームマンションで利益を得るためには、収支計画を綿密に立てる必要があります。 家賃収入や礼金・敷金などから諸経費を引いた金額がプラスになるように計画しなければなりません。

そのためにはまず中古マンションの収入になるもの、支出になるものを把握する必要があります。

次に収支計画書を立案し、実質利回りが4~5%程度に収まるような物件を購入しましょう。なお、経費に計上できる支出には次のようなものが挙げられます。

人気エリアの物件に投資する

物件の選定にあたっては、交通の便の良い人気のあるエリアにあるマンションを購入しましょう。

中古ワンルームマンションの選定で大事なことは、空室が発生してもすぐに埋まることです。交通の便の良くないエリアのワンルームマンションでは、いくら価格が安くても借り手が現れることはないでしょう。

したがって多少実質利回りが低くても、人気エリアの中古マンションを選ぶことは重 要なことです。

最新の設備を設置する

ワンルームマンションのターゲットは若い人なので、彼らが必要とする最新の設備を設置するようにしましょう。

最新の設備を整えていないマンションの人気は低く、逆に多少家賃が高くても、若い単身の人が利用したいと思う設備を整えたマンションの需要は高いです。

したがって若い人が望む最新の設備を用意することは、大事なことです。若い人が好む設備には次のようなものがあります。

まとめ

ここまで述べてきたように、中古ワンルームマンションを購入するメリットは、多いといえるでしょ う。

しかし反面リスクもあるので、収支計画をきちんと立て、人気のエリアに最新の設備を整えることが重要です。 なお中古ワンルームマンションを購入したいと考えている人は、専門家の意見も聞いた方が良いでしょう。