ワンルームマンション投資は、自己資金があまりなくても投資できるので安易な気持ちで始める人も多いのではないでしょうか？
しかし少額からできるといっても投資であることは変わりないので、失敗しないよう注意して始めなければなりません。
この記事ではワンルームマンション投資でよくある失敗事例と教訓について解説いたします。
不動産投資の失敗事例
失敗例1：節税のみを目的とした
Aさんは、不動産投資を行うことにより節税できるということを聞き、よく検討もせずに中古ワンルームマンションを購入した。
初年度は、不動産取得税や仲介手数料・税理士報酬などの諸経費を計上できたので、帳簿上の赤字となった。そのため、本業の給与所得と損益通算を行うことで大きく節税できた。
しかし2年目以降には赤字として計上できる経費は少なくなり、数年後には減価償却できる期間も終わってしまった。そのため帳簿上の赤字は作れなくなり、収支計画を立てることなく安易な気持ちで購入したので、経営は成り立たなくなった。
【教訓】
不動産投資の初年度は、多額の経費を計上できますが、2年目以降は少なくなりやがて減価償却の期間も終了します。したがって初年道の節税効果はありますが、節税だけを目的とすると経営が成り立たなくなることも…。したがって、不動産投資そのもので利益を得られるよう計画しなければなりません。
失敗例2：近くにあった工場が閉鎖された
Bさんは、上場企業の工場の近くにワンルームマンションを購入した。
工場に努める単身者も多く、周辺の競合マンションもあまりなかったので、経営も順調だった。しかし物件を購入してから数年後、工場を中国に移転することが決まり、居住者も退去することに…。交通の便もあまりよくないエリアだったので、工場従業員以外に住まいを求める人は少なく、家賃を下げても入居者は現れなかった。
そのため結局ローンの支払いもできなくなり、安い価格でワンルームマンションを売却せざるを得なかった。
【教訓】
不動産投資は、目の前の状況だけでなく、長期的な視点に立って行うようにしましょう。現在需要があるからといっても、環境の激変により需要がなくなることもあり得ます。不動産投資は一つだけの施設に依存するのではなく、交通の便の良い人気のエリアに投資した方が無難です。
失敗例3：交通の便のあまり良くないエリアに購入した
Cさんは、物件価格が安いことと高い利回りを得られることで、駅から離れたあまり交通の便の良くないエリアに中古ワンルームマンションを購入した。
しかし予定した家賃では入居する人は現れず、空室の状態が続いたので、家賃を値下げすることでようやく借り手が見つかった。
しかし値下げにより利回りが悪化し、ローンを支払うために手元資金も出さざるを得なくなり、売却も考え始めている。
【教訓】
ワンルームマンションのターゲットは、主に単身者です。単身者は通勤通学のために、交通の便の良い人気のエリアで物件を探します。そのため多少想定利回りは低くても、単身者が望むような条件のエリアに物件を求めましょう。
失敗例4：良い管理会社が見つからなかった
Dさんは、よく考えないで不動産管理会社を決めたが、入居者の家賃滞納が続いたり入居者の対応も悪く、さまざまな問題が多発した。
また空室の状態が続いても、適切な対応をしてくれず、入居者が現れることはなかった。
そのため金融機関への返済もできなくなり、結局ワンルームマンションを売却せざるを得ないことに…。
【教訓】
不動産投資をするにあたって不動産管理会社の選定は、物件選びと同じぐらい重要なことです。不動産会社は、オーナーにとって経営上のさまざまな問題を相談できる良きパートナーでなければなりません。したがって管理会社選びは、慎重に行わなければなりません。
失敗例5：キャッシュフローが回らなくなった
Ｅさんは、頭金を多く入れればローンの返済額が減ると考え、自己資金の大部分を初期費用に使って、中古ワンルームマンションを購入した。
しかし設備の不具合が、次から次に見つかって多額の修繕費が掛かってしまった。さらに私生活でも思いもかけぬ医療費等が掛かってしまい、住宅ローンの支払いが滞るようになってしまった。
しばらくは金融機関からカードローンで借りたり、ボーナスでやりくりしていたが、結局返済できなくなり物件を売却せざるを得なかった。
【教訓】
自己資金のほとんどを、頭金などの初期費用につぎ込むのは危険です。不動産投資でもプライベートでも、何が起こるかわかりません。したがって、ある程度手元に資金を残しておくことは、不動産投資を行う上で必要なことです。
ワンルームマンション投資で成功するためには
ワンルームマンション投資で、成功するためには失敗事例を参考にしつつ、次に挙げる3点を守るようにしましょう。
不動産投資について不断の勉強をすること
ワンルームマンションの経営環境は常に変化し、さまざまな局面でリスクが存在しています。
多様なリスクに対応し経営していくためには、セミナーや書籍・インターネットなどで不断の勉強をしなければなりません。
特に良い物件の見つけ方や信頼できる管理会社の条件、物件の管理手法などは重要事項なので、勘だけに頼らず学習に基づいて行いましょう。
綿密な収支計画を立てること
不動産投資も事業の一種なので、きちんと収支計画を立てなければなりません。
家賃収入をいくら予定できるのか、対する支出はどのくらいありいくら利益を得られるのか把握しなければなりません。支出にはローン返済費をはじめ固定資産税などの税金や修繕費・火災保険料・不動産管理料などがありますが、一つずつ支出項目に計上する必要があります。
また不動産投資には、空き家の発生は避けて通れません。したがって空き家の発生も考慮し、余裕資金を手元に残しておく必要があります。
信頼できる管理会社を見つけること
物件選定と同じくらい重要なのは、信頼できる管理会社を選ぶことです。
管理会社は不動産投資をする上で、良きパートナーでなければなりません。不動産投資でわからないことがあれば、管理会社に相談しアドバイスをもらう必要があります。
そのためにも、信頼できる管理会社を見つけることは重要です。
まとめ
この記事では、ワンルームマンションの失敗事例を紹介しましたが、これ以外にもさまざまなリスクがあります。不動産投資を取り巻く環境は絶えず変化しています。
リスクを回避し不動産投資で成功するためには、不断の勉強を行いどんな状況でも対応できるだけの知識を身に着ける必要があります。
場合によっては専門家の意見を聞きながら、投資を始めるのも有意義です。
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